Manatın devalvasiyasından Fonda əsas “qazanc”

Dövlət Neft Fondu (SOFAZ) nəhayət 2015-ci il üzrə hesabatlarını açıqlayıb. "Bizim Yol" qəzetində keçənilki hesabatlara əsaslanaraq Fondun xaricdə aldığı əmlakın dəyəri, onların rentabelliyi ilə bağlı silsilə yazılar yazmışdıq. Qeyd edək ki, Fondun 2014-cü il üzrə investisiya mülkiyyətinin ədalətli dəyəri 805,472 min manat, dəyərin dəyişməsi 46,390 min manat təşkil edib. 2015-ci ildə əmlak üzrə investisiyalarda artım müşahidə olunub. Belə ki, əmlakın ədalətli dəyəri 2,233,689 min manat, dəyərin dəyişməsi 50,380 min manat, təqdimat valyutasına çevrilmənin effekti 918 milyondur. Xatırladaq ki, investisiya mülkiyyəti Moskvanın biznes mərkəzi "Tverskaya 16" ünvanında yerləşən "Qalereya Aktyor" müxtəlif təyinatlı ofis ticarət mərkəzi, London, 78 Seynt Ceyms ünvanında yerləşən ofis kompleksi, Parisin "Vandom meydanı 8" ünvanında olan ofis, ticarət və yaşayış kompleksi, Cənubi Koreyanın Seul şəhərində yerləşən "Payn Avenyu A qülləsi" kompleksi və Yaponiyanın Tokio şəhərindəki"Kirarito Ginza" ticarət kompleksindən ibarətdir. Bütün daşınmaz əmlak kommersiya şərtləri ilə lizinqə verilib.

İnvestisiya mülkiyyətlərinin dəyərindəki artım Fond mütəxəssisləri tərəfindən təhlil edilib. "Qalereya Aktyor" binasının dəyəri 116,640 min manat olub, keçən il dəyər 4,866 min manat azalma ilə dəyişib. "78 Seynt Ceyms" UT 501,986 min manat real dəyər alıb, 37,196 min manat artım olub. Əsas artım xarici valyutanın çevrilməsindəndir, devalvasiyanın rolu burada böyükdür. Valyuta ilə ifadə edilsə, əmlakın gətirdiyi gəlirlərin azaldığını görərik. "SCI 8 Vandom Meydanı" üzrə dəyər 280,594 min manat, dəyərin dəyişməsi 7,366 min manat təşkil edib. "Kirarito Ginza"da dəyər 680,960 min manat, dəyərin dəyişməsi cəmi 1,505 min manat olub. "Payn Avenyu A qülləsi"nin dəyəri 653,509 min manat, dəyişiklik 9,179 min manatdır. Fondun əmlakının idarə edilməsinin yaradılmış törəmə şirkətlərə (həm də özəl olduğu yazılır) həvalə olunduğu deyilir. Qeyd edək ki, Dövlət Neft Fondunun törəmə şirkətlərinin sayı 8-dir. 8 törəmə şirkətin 4-ü - SOFAZ Re Ltd., SOFAZ Re UK L.P., SOFAZ Re Min Ltd. və 78 St. Jamess Street Unit Trust offşor zona sayılan Cersi adalarında yaradılıb. "Tverskaya 16" SC törəmə şirkəti Rusiyada yaradılıb, "SOFAZ RE Europe Holding S.a.r.l." və "SOFAZ RE Europe Sarl" Lüksenburqda, "SCİ 8 place Vendome" isə Fransada təsis olunub. 

Bir qədər detallı açıqlama verməli olsaq, 2013-cü il martın 19-da Fond "xüsusi məqsədli müəssisə" vasitəsilə "AXA Real Estate" şirkətindən Parisdə dəyəri 135 milyon avro olan "SCI 8 Vandom Meydanı" ofis, ticarət və yaşayış kompleksini satın alıb (sahəsi 5 400 kv/m). Kompleks Fondun Fransada mülki ortaqlıq kimi təsis edilib, nizamnamə kapitalı 1,000 avro təşkil edən dolayı törəmə müəssisəsidir (hüquqi ünvanı "6 place de Madeleine"). Fond daşınmaz əmlak kompleksini iki Lüksemburq şirkəti (Luxcos) vasitəsilə idarə edir: SOFAZ RE Europe Holding S.a.r.l. - 100% Fondun mülkiyyətində olan, nizamnamə kapitalı 12,500 avro təşkil edən özəl məhdud şirkətdir, kompleksdə 0.1%-lik iştirak payına malikdir. SOFAZ RE Europe Sarl isə 100% SOFAZ RE Europe Holding S.a.r.l.-in mülkiyyətində olan, yenə nizamnamə kapitalı 12,500 avro təşkil edən özəl məhdud şirkətdir. SOFAZ RE Europe Sarl kompleksdə 99.9%-lik iştirak payına malikdir. 2015-ci il ərzində "SCI 8 Vandom Meydanı" kompleksindən əldə edilmiş 6,682 min manat (2014-cü ildə 5,276 min, 2013-cü ildə 3,533 min manat) icarə gəliri və 11,116 min manat (2014-cü ildə 18,571 min, 2013-cü ildə 4,651 min manat) mənfəət Fondun vergidən əvvəlki xalis mənfəətinə yönəldilib. Xalis mənfəətə 7,366 min manat (2014-cü ildə 13,828 min, 2013-cü ildə 1,424 min manat) məbləğində ədalətli dəyər üzrə artım daxildir. Hesablama zamanı 3%-3.9% diskont dərəcəsi və oxşar daşınmaz əmlakın bir kv/m.-i üçün qiymətlərdən istifadə edilib. 31 dekabr 2015-ci il tarixə 1 avro 1.7046 manat məzənnə ilə hesablasaq, icarə gəliri 3 919 981 avro təşkil edib. Beləliklə, bu əmlak üzrə rentabellik 2,9% olub.  

2012-ci ilin dekabrın 21-də Fond "Tverskaya 16" SC-də səsvermə səhmlərinin 100%-ni əldə edib (ümumi sahəsi 18 075 kv/m təşkil edir). Əsas fəaliyyəti Rusiyada, Moskvanın mərkəzi biznes rayonunda yerləşən "Qalereya Aktyor" ofis-ticarət mərkəzinin idarə edilməsidir. İlkin alış qiyməti 133 milyon dollar təşkil edib. 2015-ci il ərzində şirkət biznes mərkəzindən əldə edilmiş 4,846 min manat (2014-cü ildə 6,638 min, 2013-cü ildə 8,524 min manat) məbləğində icarə gəliri və 2,903 min manat zərər (2014-cü ildə 31,003 min mənfəət, 2013-cü ildə 6,228 min manat mənfəət) Fondun vergidən əvvəlki xalis mənfəətinə (zərərinə) yönəldilib. Xalis mənfəətə 4,866 min manat (2014-cü ildə 27,538 min, 2013-cü ildə 1,967 min manat) ədalətli dəyər üzrə artım daxildir. "Qalereya Aktyor" ofis-ticarət mərkəzinin qiymətləndirilməsi zamanı müvafiq olaraq 10% və 90% çəkili gəlir və satışların müqayisəsi modelindən istifadə edilib. Əhəmiyyətli məlumat kimi 12% -14% arasında diskont dərəcəsi istifadə olunub. Satışların müqayisəsi modeli üçün oxşar daşınmaz əmlakın yeri və sahəsinə görə dəyişən bir kv/m. metr üçün 456,184 - 949,342 Rus rublu (9,854 - 20,506 manat) civarında düzəliş olunmuş satış qiyməti istifadə edilib. İcarə gəlirinin 3 107 605 dollar təşkil etdiyini nəzərə alsaq, bu əmlak üzrə rentabellik 2,34%-dir.  

Unit Tresti 2012-ci il noyabrın 22-də təsis edilib. SOFAZ Re Limited, SOFAZ RE UK L.P. müəssisəsinin əsas partnyoru olaraq, Unit Trestində 99%-lik iştirak payına malikdir. SOFAZ Re Min-in Limited Unit Trestində 1%-lik iştirak payı var. SOFAZ Re Limited, SOFAZ Re UK L.P. və SOFAZ RE Min Limited müəssisələrinin yekun mülkiyyətçisi Dövlət Neft Fondudur. Unit Tresti Böyük Britaniyada yerləşən daşınmaz əmlaka investisiyalar edir və 78 Seynt Ceyms ünvanında yerləşən ofis kompleksinə sahibdir (sahəsi 11 018 kv/m). Unit Trestin təsis edildiyi, rezident olduğu və daim yerləşdiyi yer Cersi, Kanar adalarıdır. Ofis kompleks 177 350 min ingilis funt sterlinqi (285 550 min dollar) təşkil edib. 2015-ci il ərzində Unit Tresti ofis kompleksindən əldə edilmiş 15,174 min manat (2014-cü ildə 12,474 min, 2013-cü ildə 11,842 min manat) icarə gəliri və 50,246 min manat mənfəət (2014-cü ildə 12,442 min, 2013-cü ildə 18,241 min manat) Fondun vergidən əvvəlki xalis mənfəətinə yönəldilib. Xalis mənfəətə 37,196 min manat (2014-cü ildə 1,745 min, 2013-cü ildə 8,074 min manat) artım daxildir. İnvestisiya mülkiyyətinin satılması ilə bağlı Fondun üzərinə heç bir məhdudiyyət qoyulmur və Fondun investisiya mülkiyyətinin alınması, tikintisi və ya inkişafı, eləcə də təmir edilməsi, texniki xidmət göstərilməsi və ya yaxşılaşdırılması ilə bağlı bir öhdəliyi yoxdur. Əhəmiyyətli məlumat kimi 3.75% diskont dərəcəsi və bir kvadrat fut üçün 1,344 - 2,309 İngilis funt sterlinqi (3,139 və 5,341 manat) civarında satış qiymətindən istifadə edilib. Hesablamalarımızda icarə gəliri 6 559 460 funt sterlinq olmaqla əmlak üzrə rentabellik 3,7% olub. 

2014-cü il martın 31-də ARDNF "Mirae Asset Management"-dən Daşınmaz Əmlak Fondu Strukturunda Benefisiar Sertifikatların ("BS") 100%-lik payını əldə etməklə, Cənubi Koreyanın Seul şəhərində dəyəri 469 007 milyon Cənubi Koreya vonu (346,250 min manat) olan "Payn Avenyu A qülləsi" kompleksinin alışını yekunlaşdırıb. 2011-ci ildə inşa edilən kompleks Seul biznes mərkəzindəki ən cəlbedici investisiya aktivlərindəndir. Daşınmaz əmlakın alınması prosesi kompleksin dörd sahibinin adından (NongHyup Bank, NongHyup Həyat sığorta şirkəti, Vuri Bank və KDB Həyat sığorta şirkəti) çıxış edən Miraye Vəsaitlərin İdarə edilməsi şirkəti tərəfindən təşkil olunan auksionda həyata keçirilib. Binanın ümumi ərazisi 65 000 kv/m təşkil edir və bütünlüklə Cənubi Koreyanın ən böyük şirkətlərindən olan "S&K Qrup" tərəfindən icarəyə götürülüb. 2015-ci il ərzində "Payn Avenyu A qülləsi" kompleksindən əldə edilmiş 28,142 min manat icarə gəliri (2014-cü ildə 11,799 min manat) və 32,366 min manat mənfəət (2014-cü ildə 3,693 min manat zərər) Fondun vergidən əvvəlki xalis mənfəətinə yönəldilib. Xalis mənfəətə 9,179 min manat (2014-cü ildə 3,279 min manat) ədalətli dəyər üzrə artım daxildir. "Payn Avenyu A qülləsi" ofis kompleksinin qiymətləndirilməsi zamanı 50% çəkili bazar və gəlir yanaşması modellərindən istifadə edilib. Hər iki qiymətləndirmə modeli üçün maksimum və minimum dəyər hesablanıb. Bazar yanaşması modelində əhəmiyyətli məlumat kimi bir kv/m. üçün təxmini 7,000,000 və 7,700,000 Koreya vonu (9,296 - 10,226 manat) civarında qiymətdən, gəlir yanaşması modeli üçün əhəmiyyətli məlumat kimi 5,2% -5.7% civarında diskont dərəcəsindən istifadə edilib. Bizim hesablamamıza görə əmlak üzrə rentabellik yüksəkdir - 8,13%.  

2015-ci il avqustun 21-də ARDNF Tukomei Kimiai ("TK") sazişi çərçivəsində fəaliyyət göstərən operator şirkətinə 51 989 milyon Yapon yeni (455,736 min manat) investisiya edib. Bu investisiyanın 98%-i Operator Şirkətinin kapitalı hesabına formalaşır, 2%-i isə Aktivlərin İdarəedilməsi Menecerləri adından çıxış edən "AM-Mitsubishi UFJ Trust və Banking Corporation" şirkətinə məxsusdur. ARDNF Operator Şirkətinə yatırılmış bu investisiyanı istənilən vaxt satmaq hüququna malikdir. Operator Şirkəti investorlardan əldə etdiyi vəsait hesabına Tokio şəhərinin Ginza rayonunda yerləşən ticarət obyekti kimi fəaliyyət göstərən daşınmaz əmlak (ümumi sahəsi 15 647 kv/m. təşkil edir) üçün investisiyanın alınması ilə bağlı xərclər daxil olmaqla, 52 434 milyon Yapon yeni məbləğində (459,633 min manat) sərmayə yatırıb. Satınalma tarixindən etibarən "Kirarito Ginza" ticarət kompleksindən əldə edilmiş 6,533 min manat icarə gəliri və 5,520 min manat mənfəət Fondun vergidən əvvəlki xalis mənfəətinə yönəldilib. Xalis mənfəətə 1,505 min manat məbləğində ədalətli dəyər üzrə artım daxildir. Əhəmiyyətli məlumat kimi müqayisəli məlumatların təhlili və daşınmaz əmlakla bağlı risk mükafatlarını maliyyə aktivləri üzrə gəlirliyə əlavə etməklə hesablanmış 2.7% diskont dərəcəsindən istifadə olunub. Yenə bizim hesablamamızda rentabellik ən az - 1,42% təşkil edib.  

ARDNF-dən bu ilin yanvar ayında verilən açıqlamada bildirilib ki, İtaliyanın Milan şəhərinin tarixi biznes mərkəzində dəyəri 97 milyon avro (105 730 000 dollar) olan Palazzo Turati ofis binasının (sahəsi 10 360 kv/m-dir) satın alınmasına dair razılıq əldə edilib. Via Meragvili 7 ünvanında yerləşən daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi 10 360 kv/m. təşkil edir. Bina 2021-ci ilədək Milan Ticarət Palatası tərəfindən icarəyə götürülüb. 

Keçən il Fond beş daşınmaz əmlakdan 61,377 min manat icarə haqqı götürüb. Bu isə daşınmaz əmlakın ümumi dəyərinin 2,75%-i deməkdir. Belə getsə Fond qoyduğu sərmayəni icarə ilə 36 ildə doğruldacaq. Apardığımız araşdırmalarda məlum olub ki, xaricdə icarəyə verilən əmlak dəyərinin 5-7%-i qədər rentabelli olduqda ümidvericidir. Belə daşınmaz əmlaklar uzaqbaşı 15-20 ilə qoyulan sərmayəni geri götürür. Ən bədbin proqnozla belə icarədən 100 milyon civarında bir gəlir götürülməliydi, yaxşı halda bundan iki dəfə çox. Rəqəmləri yerli real icarə haqları ilə müqayisə etsək, Fond nəinki ən kiçik obyektlərə, kirayə verilən mənzillərə də uduzar. Qiyməti 25-30 min manat olan bir mənzil sahibinə illik olaraq dəyərinin 8-10%-i qədər pul qazandırır.