Dövlət Neft Fondunun 447 milyon dollarlıq ofis kompleksi - ARAŞDIRMA

Dövlət Neft Fondunun Cənubi Koreyanın paytaxtı Seul şəhərinin 203 Euljiro2-ga, Jung-gu ünvanında aldığı və dəyəri 447.000.000 dollar təşkil edən "Payn Avenyu A qülləsi" ofis kompleksi şəhərin biznes mərkəzində - aparıcı Koreya və beynəlxalq təşkilatların ofislərinin cəmləşdiyi ərazidə yerləşir. Binanın tikintisi 2011-ci ildə başa çatdırılıb. Fonddan əmin edirlər ki, Seul biznes mərkəzində ən cəlbedici investisiya aktivlərindən biridir. Əmlakın A klass sinfinə aid olması icarədarların bütün tələblərini cavablandıraraq binanın uzun müddətdə dəyərinin artmasına zəmin yaradır. Ümumi ərazisi təqribən 65.000 kv/m təşkil edir və bütünlüklə Cənubi Koreyanın ən böyük şirkətlərindən olan "S&K Qrup" tərəfindən icarəyə götürülüb. Obyektin hər kv/m-i 6,8 min dollara alınıb. 

Yaponiyanın paytaxtı Tokio şəhərində yerləşən və dəyəri 52,3 milyard yapon yeni (436.083.937 dollar) təşkil edən Kirarito Ginza ticarət obyekti "GK John" törəmə şirkətindən alınıb. Binanın idarə edilməsi "Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation" şirkəti tərəfindən həyata keçirilir. Obyekt Yaponiyanın ən məşhur ticarət ərazisi sayılan Ginza rayonu Çou avenyudadır. Tikintisi 2014-cü ildə başa çatdırılıb və son dövrlər ərzində Ginza rayonunda tikilən ən dəyərli investisiya aktivlərindən sayılır. Ümumi sahəsi 15647 kv/m təşkil edir və 47 şirkətə icarəyə verilib. Tokioda alınan daşınmaz əmlakın kv/m-i 28 dollardan düşür. Yəni London və Milandan baha.  

İtaliyanın Milan şəhərinin tarixi biznes mərkəzində yerləşən və dəyəri 97.000.000 avro (105.730.000 dollar) təşkil edən Palazzo Turati ofis binası Piazza Cordusio və Piazza Affarinin tam yaxınlığında və Duomo kilsəsindən 500 m məsafədə Via Meragvili 7 ünvanındadır. Binanın birinci mərtəbəsində sərgi salonu və digər 6 mərtəbəsində ofislər yerləşir, ümumi sahəsi 10360 kv/m təşkil edir. 1880-ci ildə tikilmiş və Milan tarixi irsinin bir parçası sayılan Palazzo Turati yenicə əsaslı təmir olunub. 2021-ci ilədək dövlət qurumu Milan Ticarət Palatası tərəfindən icarəyə götürülüb. Burada kv/m sahə üçün alış qiyməti 10.205 dollar olub. 

Ümumilikdə 125.500 kv/m üçün 1,6 milyard dollar civarında vəsait ödənib. Orta hesabla hər kv/m-ə 12,6 min dollar düşür. Amma nəzərə alaq ki, bəzi ölkələrdə qiymət çox baha, bəzilərində ona nisbətən ucuz başa gəlib. Məsələn, Parisdə 5400 kv/m 180 milyon dollara alınıb - kv/m-i 33,3 min dollar. İngiltərədə 11018 kv/m 285.550.000 dollara alınıb - onun da kv/m-i 26 min dollar olub. Kv/m-i 25-35 min dollar dəyərində qeyri-yaşayış sahəsinin hər kv/m-ni 500-1000 dollardan aşağı icarəyə verməzlər. Amma biz çox insaflı davranaraq, aylıq icarə haqqını 200 dollardan götürürük. 125.500 kv/m-in bir ildə icarə gəliri 300 mln. dollardır. Bizə görə, təkcə bu qədər vəsaiti Fond icarədən qazanmış olmalıdır. Vəsaitlərin idarə edilməsindən daxil olan 48,7 milyon dollar əmlaka verilən pulun 3,1%-i qədərdir. Fərz etsək ki, bu vəsaitin hamısı Fondun bütün ehtiyatlarından yox, təkcə icarədən daxil olub, belə çıxır ki, bizim xaricdəki əmlakımızın rentabelliyi cəmi 3.1% təşkil edir. Halbuki icarə bizim hesabladığımız kimi ən aşağı təkliflə belə verilsə, rentabellik heç olmasa 10% təşkil edər. Şəhərin mərkəzində 50-60 min dollara alınmış mənzilin rentabelliyi 5-10% arasındadır, kirayə versəniz o qədər gəlir gətirər. Qeyri-yaşayış sahəsi, ticarət obyektləri daha bahalıdır. İki gün əvvəl "Moskva" Ticarət Mərkəzində qiymətlərə etiraz edən satıcılar icarə haqqının 1200-2000 manat arasında olduğunu deyiblər. 3-4 kv/m sahədən illik 24 min manat icarə haqqı alınır.

Fondun hesabatında 2014-cü il üzrə 12,9% dəyərində artımla Birləşmiş Krallığın daşınmaz əmlak bazarı ən yüksək gəlirlilik göstərib. Gəlirlilik səviyyəsi üzrə yüksək göstəricilər həmçinin Skandinaviya ölkələri (3,9%), Cənubi Avropa (3,6%), Fransa (3,3%) və Almaniyada (2,7%) müşahidə olunub. Əslində bizim sonuncuda əmlakımız yoxdur, sadəcə statistika xatirinə verilib. İlin sonuna Londan, Paris, Moskva və Seuldakı daşınmaz əmlak üzrə icarə gəlirləri uyğun olaraq 9.650.000 ingilis funt sterlinqi (13.985.745$), 5.065.000 avro (5.534.525$), 319.690.000 Rus rublu (4.087.584$) və 22.154.400.000 Koreya vonu (20.00 000 $ - 30 dekabr 2014-cü il tarixə 100 KRW 0.0714 manat idi) olub. Ümumilikdə təqribən 43,6 mln. dollar. O zaman dolların məzənnəsi 0.7844 AZN idi, o hesabla icarədən gəlir 34,2 milyon manat olmuşdu. İngiltərədəki ofisin kv/m-i 105,77 $, Fransada 85,40 $, Rusiyada 18,84 $, Koreyada isə 25.64 $-a icarəyə verilib. Rəqəmlərdən də görünür ki, bizim üçün sərfəli əmlak Qərbi Avropadadır, verdiyimiz pullara ancaq onlar dəyər. Milli valyutası dəyərsiz olan ölkələrdə isə əmlakımız ucuzlaşıb. Halbuki ən çox sərmayə də onlara qoyulub. Ümumilikdə 99.493 kv/m sahənin icarə haqqı orta hesabla 36,5 dollar olub. Bakının üçüncü, dördüncü zonalarında bu qiymətə icarəyə obyekt tapmaq olar. Biz isə Avropanın ortasında A klass sinfinə aid arxitektor binalardan danışırıq. 2014-cü ilin axırına portfeldə yer alan aktivlər müstəqil şirkətlər tərəfindən qiymətləndirilib. 78 Seynt Ceyms ünvanında daşınmaz əmlak - 193.350.000 funt sterlinq, Vandom meydanı 8 - 158.000.000 avro, Tverskaya 16 - 5.687.000.000 Rus rublu, Payn Avenyu Tauer A - 481.900.000.000 Koreya vonu dəyərində qiymətləndirilib. Göründüyü kimi, Avropadakı daşınmaz əmlakın dəyərində cüzi artım olsa da, Rusiyadakı əmlakımızda 30%, Koreyadakında da yenə bir qədər ucuzlaşma müşahidə olunub. Rusiyada 133 milyon dollara alınan obyekt 93,5 milyon dollara enib - iki ildə 39,5 milyon dollar dəyər itirib. Koreyada da 8,3 milyon dollarlıq bir itkimiz var. 

Məhz milli valyutasının dəyəri aşağı olan ölkələrdəki əmlakımız dəyərdən düşüb. Belə ölkələrdən 1 milyard dollardan artıq daşınmaz əmlak almaq nə qədər doğru yatırımdır? Qeyd edim ki, 2011-ci ildən bəri sadalanan ölkələrin milli valyutalarının dəyəri Azərbaycan manatına nisbətən belə dəyişib: Milli Bankın valyuta məzənnəsinin arxiv məlumatlarına görə 2012-ci ilin yanvarın əvvəlində 100 Cənubi Koreya vonu (KRW) 0.068 AZN, 100 Yapon yeni (JPY) 1.024 AZN, 1 Rusiya rublu (RUB) 0.0247 AZN olub. 2013-cü ildə valyutalar uyğun olaraq 0.074 AZN, 0.8906 AZN və 0.0258 AZN təşkil edib. 2014-cü ildə 100 KRW 0.0739 AZN, 100 JPY 0.7476 AZN, 1 RUB 0.0236 AZN təşkil edib. Keçən il də hər üç valyuta zəifləyib, uyğun olaraq 0.072 AZN, 0.6575 AZN və 0.0131 AZN olub. Bu günkü məzənnəyə görə 100 KRW 0.132 AZN, 100 JPY 1.3444 AZN, 1 RUB 0.0206 AZN-dir. 

Rəqəmləri bir əmlakçı ilə paylaşdım. Təəccübləndi, soruşdu ki, milli valyutamızdan dəfələrlə dəyərsiz olan Yaponiya,Cənubi Koreya və Rusiya kimi ölkələrdən niyə əmlak almışıq, adam da onların iqtisadiyyatına sərmayə qoyar? Əlavə sual da verdi ki, bəs Mozambikdən əmlak almamışıq? Əlbəttə, bu bir zarafatdır və sual mənə deyil, başbilənlərədir. Əmlakçı bunu xoşməramlı bir addıma bənzətmir: "Kim zəmanət verir ki, sadalanan əmlaka həqiqətən o qədər pul sayıblar? Burada korrupsiya riski var. Həmin obyektləri mən dünyanın ən bahalı şəhərlərindən ortalama bu qiymətə alaram. Onlar hələ qarışıq alıblar, ucuz yerlər də var. Pulu gedib orda-burda yatırır, sonra deyirlər ki, inflyasiya oldu getdi. Bir ölkənin pulu bu qədər zəifdirsə, biz onlardan niyə milyarddan yuxarı dəyəri olan əmlak alırıq? Yerlərində maliyyə işlərini yaxşı bilənlər otursaydı, neft pullarını indiyə qədər 200 milyard dollara çatdırardı. Bahalı əmlak yaxşı da pul qazandırmalıdır. İcarə haqqı ilə bağlı hesabatda əksini tapan məlumatlar sanki həqiqəti əks etdirmir. Necə ola bilər ki, bir ölkədə daşınmaz əmlakın satış qiyməti baha olsun, icarəsi ucuz? Alınan əmlakla onun icarə qiyməti adekvat deyil. Əgər iddialarına görə icarə haqları oralarda aşağıdırsa, o halda mülkləri qələmə verildiyi qədər yüksək qiymətlərlə ala bilməzdilər. Paris və Londonda həmin adresdə icarə haqqının bu qədər aşağı olduğunu düşünmürəm. Sahəsi az olan obyektlərdə qiymət yüksək ola bilər, amma sahə artdıqca satış qiyməti də aşağı olmalıdır. 5400 kv/m 33.3 min dollara alınıb. Əmlak bazarını araşdırsanız Bakı ən bahalı paytaxt şəhərlərindəndir. Ən yüksək qiymətlər diqtə edən bahalı Torqovıy küçəsində belə kv/m-i 10 min manatdan baha obyekt yoxdur. Çexiyanın paytaxtı Praqada 150 min avroya bir ev danışmışdım, Bakıda həmin evi 600 min avroya alardım. Deməyim odur ki, ən bahalı əmlak bizdə satılır, amma indi məlum olur ki, alınan əmlak bizdəkindən də baha qiymətə olub. Ən ziddiyyətlisi də odur ki, təriflədikləri dəyərli əmlak Avropanın ortasında "su qiyməti"nə icarəyə verilib". 

Şərqi Avropa və Şərqi Asiya ölkələrindəki əmlakımızın dəyərsizləşdiyini yuxarıda ərz elədik. Əmlakçı mülklərin likvidliyini də şübhəyə alır: "Yaxşı, bu əmlaklar nə qədər likviddir, yəni nə qədər pula çevrilə biləndir? Əvvəla, Yaponiya və Fransada əmlak almaq eyni deyil. İkincisi, Avropada təqdim etdikləri kimi belə baha qiymətlər yoxdur. Tarixi arxitektor binalarını satdıqları da inandırıcı görünmür. Dövlət həmin əmlakı dar günü üçün alır ki, sabah "əli aşağı" olanda satıb pula çevirsin. Azərbaycanda böhran var, milli pulun dəyəri düşüb, indi mülklərin bir hissəsi satılıb pulu geri gətirilməlidir. Aldıqları əmlakı həmin qiymətə sata biləcəklərmi? Əmlakın real dəyəri başqadır, likvid dəyəri başqa. Qısa müddətə alınan qiymətə satmaq mümkünsüzdür. Burada inflyasiyanı da nəzərə alsaq, biz ən azından 50% uduzmuşuq. İnanmıram ki, həmin ticarət obyektlərini sabah yarı qiymətindən yuxarı sata bilsinlər".